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消費者契約法と敷金・更新料

敷金と消費者契約法/更新料と消費者契約法

敷金と消費者契約法

敷金返還請求との関係ではどんな問題点があるか?
敷金と消費者契約法に関して,通常の使用による損耗の原状回復費用を借りる人が負担する旨の特約は有効か,という問題があります。この特約は,消費者にとって一方的に不利益であるのではないか,ということから,消費者契約法10条※が問題となってきます。
※【消費者契約法10条】
(消費者の利益を一方的に害する条項の無効) 
第十条 民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

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通常の使用による損耗とは?
マンションやアパートを借りている間に,普通に使用していても,時間の経過とともに自然に生じる建物の傷みのなどです。これを「自然損耗」といいます。

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「自然損耗」の原状回復費用をどちらが負担するのか?
原則として貸す人が負担します。

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「自然損耗」の原状回復費用を借りる人が負担する旨の特約は消費者契約法でも有効か?
この問題についてはまだ明確な判断はありません。ただ,下級審では,消費者契約法10条により,無効とする判決がいくつかあります。

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自然損耗の原状回復義務ついてどのような裁判例があるか?
平成16年3月16日京都地裁判決は,自然損耗の費用を借りる人に負担させる特約は,消費者契約法10条に違反し,無効であるとした全国初めての判決です。判決文を読みますと,「自然損耗等による原状回復費用を賃借人に負担させることは,賃借人の目的物返還を加重するもの」であると述べています。そもそも自然損耗は貸す人が本来負担すべきものであるが,それをあえて借りる人に負担させようとする合意なわけで,消費者の義務を「加重」する特約であるといえます。さらに判決では,「契約締結にあたっての情報力及び交渉力に劣る賃借人の利益を一方的に害する」とし,10条に照らして特約そのものを無効としました。
その他,いくつか裁判例を紹介しますと,平成16年6月11日京都地裁(消費者契約法10条により,原状回復費用に関して賃借人負担とする特約を無効とした),平成17年3月25日佐野簡裁(消費者契約法施行前の契約であっても,施行後に更新されている場合には同法の適用があるとして,借主側負担の原状回復特約を無効とした)などがあります。また,原状回復に関するものではありませんが,いわゆる「敷引特約」について,平成15年10月16日大阪簡裁(入居期間6カ月で,解約時に,敷金40万円のうち,30万円を差し引いた事例で,敷引特約を無効とした)などがあります。

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今後は?
今後は,建物賃貸借契約において,自然損耗の原状回復義務が借りる人,貸主のどちらにあるのか,ということそれ自体を問題とするだけではなく,「消費者と事業者との契約」としてはどうなのか,という視点で判断されていくと思われます。

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更新料と消費者契約法について

更新料との関係ではどんな問題点があるか?
更新料を支払うという特約は,消費者にとって一方的に不利益であるのではないか,ということから,消費者契約法10条が問題となってきます。

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更新料とは?
更新料とは,建物の賃貸借の場合などで,1〜2年ごとに契約を更新する際に,賃料とは別に, 借りる人が支払うものです。金額は地域によっても異なりますが,1〜2カ月分の賃料相当額というのが一般的なようです。

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更新料はどういう意味があるのか?
更新料の意味は,いくつかあるようですが,そのひとつに「安心料」というのがあります。簡単に説明しますと,例えば,2年契約の場合,更新料を払えば,その期間は,貸す人から契約を解除して「出て行ってくれ」といわれる心配はありません。借りる人は2年間はその住居をキープできます。かつ,自分が望むときに解除もできます。この条件で契約をしてもらうために払う手数料です。いわば安心を得る対価という意味があります。

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更新料はなぜ生まれたか?
昭和のはじめごろは,現在の借地借家法のような法律が整備されておりませんでした。住居の賃貸も普通の契約のひとつですから,契約解除ができる旨を定めておけば,当然に一方から契約解除ができました。貸す人からいつ出ていてくれ,と言われるか。そんな不安定な状態にある借りる人にとってはなんらかの保証が必要でした。その保証として,この更新料は大きな意味があったのです。

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現在でも更新料は意味があるのか
借地借家法という法律が施行されてからは,出ていかなくてもいいという保証としての意味はほとんどなくなりました。この法律によれば,通常,住居として借りたマンションやアパートの契約期間が終了した場合でも,貸す人から借りる人に出ていけとはいえません。たとえ,更新料を支払わなくても,法律上は,法定更新され,そのまま住み続けることができるからです。

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更新料に関する特約は消費者契約法でも有効か?
消費者契約法10条の適用が問題となりますが,今のところ,無効とまではいえないとする説が有力です。ただ家賃に比べてあまりにも高額であったり,更新料を定めた賃貸借契約締結の際の説明がどのように行われたか,事実関係を判断し,一方的な特約となれば,無効となりうる場合もある,というのが現状です。

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更新料についてどのような裁判例があるか?
平成21年8月27日大阪高裁判決は更新料が消費者契約法10条により無効であると判断した高裁レベルでのはじめてのものです。ただ,この事例は,更新料が相場よりもかなり高額である点が他の事例とは異なります。判決でも,その点に注目していますので,首都圏などで多い,2年契約で更新料が賃料1カ月分,という場合には必ずしも当てはまらないでしょう。
その他の裁判例を紹介しますと,最近では平成22年5月22日大阪高裁(更新料支払条項は,消費者契約法10条により無効)などがあります。今年から来年にかけて,最高裁の判決が出るかもしれません。

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今後は?
今後は,建物賃貸借契約において,更新料それ自体を問題とするだけではなく,「消費者と事業者との契約」としてはどうなのか,という視点で判断されていくと思われます。
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