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みんなの知りたい裁判事例

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1 最高裁一小判昭和29.3.11 民集8巻3号672頁,判例解説民事篇昭和29年度47頁(最高裁HP該当判例)

  1. 建物の賃借人が,借家権及び造作等の名義で賃貸人に交付した金員は,賃貸借終了後その返還を求めうるか。
  2. 借家法第5条にいわゆる造作の意義

(判決要旨)

  1. 建物の賃借人が,借家権及び造作代又は造作権利増金の名義で賃貸人に交付した金員が,賃貸借の設定によって賃借人の享有すべき建物の場所営業設備等有形無形の利益に対する対価の性質を有するものである場合において,賃借人が十数年間も右建物を使用した以上は,格段の特約の認められない限り,賃貸借が終了しても,右金員の返還を受けることはできない。
  2. 借家法5条にいわゆる造作とは,建物に附加せられた物件で,賃借人の所有に属し,かつ建物の使用に客観的便益を与えるものをいい,賃借人がその建物を特殊の目的に使用するため,特に附加した設備の如きを含まないと解すべきである。

賃貸借終了後いわゆる権利金の返還を請求できないとされた事例

2 最高裁一小判昭和43.6.27 民集22巻6号1427頁,判例解説民事篇昭和43年度(上)513頁 (最高裁HP該当判例)

期間の定めのない店舗の賃貸借において,右店舗の場所的利益の対価としての性質を有する権利金名義の金員が賃借人から賃貸人に交付されたいた場合には,賃貸借がその成立後2年9箇月で合意解除されたとしても,賃借人は,当然には,賃貸人に対して右金員の返還を請求することができるものではない。

(参照条文) 民法601条

建物の賃借人が差押を受けまたは破産宣告の申立を受けたときは賃貸人はただちに賃貸借契約を解除することができる旨の特約の効力

3 最高裁一小判昭和43.11.21 民集22巻12号2726頁,判例解説民事篇昭和43年度(下)872頁(最高裁HP該当判例)

(判決要旨)

建物の賃借人が差押を受けまたは破産宣告の申立を受けたときは賃貸人はただちに賃貸借契約を解除することができる旨の特約は,借家法第6条により無効である。

(判決理由抜粋)

 「建物の賃借人が差押を受け,または破産宣告の申立を受けたときは,賃貸人は直ちに賃貸借契約を解除することができる旨の特約は,賃貸人の解約を制限する借家法1条ノ2の規定の趣旨に反し,賃借人に不利なものであるから同法6条により無効と解すべきであるとした原審の判断は正当」

賃貸建物の所有権移転と敷金の承継

4 最高裁一小判昭和44.7.17 民集23巻8号1610頁,判例解説民事篇昭和44年度(上)491頁)(最高裁HP該当判例

(判決要旨)

建物賃貸借契約において,該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合には,旧賃貸人に差し入れられた敷金は,未払賃料債務があればこれに当然充当され,残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される。

  1. 敷金の被担保債権の範囲及び敷金返還請求権の発生時期
  2. 家屋の賃貸借終了後におけるその所有権の移転と敷金の承継の成否
  3. 賃貸借終了後家屋明渡前における敷金返還請求権と転付命令

5 最高裁判所判決平成17年12月16日 敷金返還請求事件 判決判例時報1921号 61項 )

  1. 賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う場合
  2. 賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされた事例
  1. 賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負うためには,賃借人が補修費用を負担することになる上記損耗の範囲につき,賃貸借契約書自体に具体的に明記されているか,賃貸人が口頭により説明し,賃借人がその旨を明確に認識して,それを合意の内容としたものと認められるなど,その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。
  2. 建物賃貸借契約書の原状回復に関する条項には,賃借人が補修費用を負担することになる賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗の範囲が具体的に明記されておらず,同条項において引用する修繕費負担区分表の賃借人が補修費用を負担する補修対象部分の記載は,上記損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえず,賃貸人が行った入居説明会における原状回復に関する説明でも,上記の範囲を明らかにする説明はなかったという事情の下においては,賃借人が上記損耗について原状回復義務を負う旨の特約が成立しているとはいえない。
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