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原状回復費用とは

賃料に賃貸人が負担すべき原状回復費用が含まれているか

賃貸借契約は,賃貸人が,賃借人に対して,ある物の使用収益をさせる義務を負い,賃借人は,賃貸人に対して,その使用の対価として賃料を支払うことによって成立する双務契約(互いに義務があるということ)です。

つまり,借りる人は,契約した使用目的に従って使用収益するのであれば,それに伴う建物や設備の損耗・汚損についてのリフォーム代を,賃料と別に支払う必要はありません。賃料の中身が問題となりますが,賃料と別にリフォーム代を支払うことになれば賃料の二重払いになってしまいます。

借りる人が…

  1. 善良な管理者の注意義務に違反して,その目的物の性質によって定まった用法に従わずに使用収益した場合
  2. 故意または過失にによって,損耗させたり毀損させたりした場合

は,貸す人の借りる人に対する「損害賠償」の問題となる。

しかしそれ以外は,すべて賃料に含まれていることになるのです。

(1)建物等の減価償却費(2)建物の維持管理修繕費(3)建物及びその敷地の税金(4)建物等にかかる税金(5)賃料未払い等のための貸倒引当金(6)空室になった場合の賃料填補のための準備金 など プラス純賃料イコール賃料

上記図のとおり通常使用による原状回復費用は賃料に含まれています(左枠(2))。

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