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負担するのはどっち?

原状回復費用の負担はどうなるの?

通常の使用とは

賃借人の通常の使用とは何を指して言っているのでしょうか。 国土交通省のガイドラインが一つの基準となります。 H16年のガイドラインによると,以下のようになります。

通常の使用といってもその範囲は極めて広く,判断基準そのものを定義することは困難であるため,建物価値の減少ととらえられる損耗等の一般的な事例を次のように区分して賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。このうちB及びA(+B)については,原状回復義務が発生し賃借人が負担すべき費用の検討が必要になります。

  • A:賃借人が通常の住まい方,使い方をしても,発生すると考えられるもの
  • B:賃借人の住まい方,使い方次第で発生したり,しなかったりするものと考えられるもの
      (明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの)
  • A(+B):基本的にはAであるが,その後の手入れ等賃借人の管理が悪く,損耗等が発生又は拡大したと考えられるもの
  • A(+G):建物価値の減少の区分としてはAに該当するものの,建物価値を増大させる(グレードアップ)要素が含まれているもの

このうち,B及びA(+B)については賃借人に原状回復義務があるとしました。

経過年数の考慮

前記BやA(+B)の場合であっても経年変化や通常損耗の分は,賃借人は賃料として支払っており,賃借人が修繕費用の全額を負担することとなると,当事者間の配分について合理性を欠くなどの問題があるため,賃借人の負担については,建物や設備の経過年数を考慮し,年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当です。

負担対象範囲

原状回復は,毀損部分の復旧ですから,可能な限り毀損部分に限定し,毀損部分の補修工事が可能な最低限度の施工単位を基本としていますが,毀損部分と補修個所にギャップ(色や模様あわせ等)がある場合については当事者間で不公平とならないようにすべきです。

次の入居者を確保するための化粧直し,グレードアップの要素があるもの
A+G 賃貸人負担

通常使用の範囲                  
A 賃貸人負担

貸借人のその後の手入れ等管理が悪く発生,格大したと考えられるもの         
 賃借人負担

通常使用の結果とは言えないもの        
B 賃借人負担

具体的な負担区分について,ガイドラインでは以下のように一般的な例を示しています。

次の入居者を確保するための化粧直し, グレードアップの要素があるもの
A+G 賃貸人負担
  • 全体のハウスクリーニング
    (賃借人が通常の清掃(ゴミの撤去,掃き掃除,拭き掃除,水回り,換気扇,レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合に,さらに専門業者により行った場合)
  • 消毒(台所,トイレ)
  • 浴槽,風呂釜等の取り替え(破損等はしていないが,次の入居者確保のため行うもの)
通常使用の範囲  
A 賃貸人負担
  • 鍵の取り替え(破損,鍵紛失の無い場合)
  • 設備機器の故障,使用不能(機器の耐用年数到来のもの)
通常使用の結果とは言えないもの
B  賃借人負担
  • 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
次の入居者を確保するための化粧直し,グレードアップの要素があるもの 
A+G 賃貸人負担
  • 畳の裏返し,表替え(特に破損等していないが,次の入居者確保のために行うもの)
  • フローリングワックスがけ
通常使用の範囲   
A 賃貸人負担
  • 家具の設置による床,カーペットのへこみ,設置跡
  • 畳の変色,フローリングの色落ち(日照,建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの)
    (貸借人が通知義務を怠った場合を除く)
貸借人のその後の手入れ等管理が悪く発生,格大したと考えられるもの
 賃借人負担
  • カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ,カビ
    (その後の手入れ不足等で生じたもの)
  • 冷蔵庫下のサビ跡(サビを放置し,床が汚損等した場合)
通常使用の結果とは言えないもの
B 賃借人負担
  • 引越作業で生じたひっかきキズ
  • フローリングの色落ち
    (貸借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)
  • キャスター付きのイス等によるフローリングのキズ,へこみ
通常使用の範囲 
A 賃貸人負担
  • タバコのヤニ(クリーニングで除去できる程度のヤニ)
  • テレビ,冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
  • 壁に貼ったポスターや絵画の跡(主に日照などの自然現象によるもの)
  • エアコン(賃借人所有)設置による壁のビス穴,跡
  • クロスの変色(日照などの自然現象によるもの)
  • 壁等の画鋲,ピン等の穴(下地ボード交換不要のもの)
貸借人のその後の手入れ等管理が悪く発生,格大したと考えられるもの
 賃借人負担
  • 台所の油汚れ(使用後の手入れが悪く,ススや油が付着している場合)
  • 結露を放置した事による拡大したカビ,シミ (結露が発生しているにもかかわらず,賃貸人に通知もせずに,かつ,ふき取るなどの手入れを怠り,壁等を腐食させた場合)
  • 賃貸人所有のエアコンから水漏れし,賃借人が放置したため壁が腐食したとき
通常使用の結果とは言えないもの
B 賃借人負担
  • 壁等の釘穴,ネジ穴(重量物をかける為にあけたもので,下地ボードの張り替えが必要な程度のもの)
  • 賃借人所有のエアコンから水漏れし,放置したために壁が腐食したとき
  • あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使用せず天井に直接つけた照明器具の跡
次の入居者を確保するための化粧直し,グレードアップの要素があるもの 
A+G 賃貸人負担
  • 網戸の張替え(破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの)
通常使用の範囲
A 賃貸人負担
  • 地震で破損したガラス
  • 網入りガラスの亀裂(構造により自然に発生したもの)
通常使用の結果とは言えないもの
B 賃借人負担
  • 飼育ペットによる柱等のキズ

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